东部新城怎么“组团”？我们和参与策划的团队聊了聊

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上周，由成都市委十三届五次全会审议通过的《成都市东部新城空间发展战略规划（2017-2035年）》（简称《规划》）一经公布，就因最小为“组团”的五级城市单元备受关注。

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在过去，“组团”常被地产开发商定义为居住小区的若干栋住宅通过紧密布置，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。

而在《规划》中，东部新城未来将形成1080个“组团”，每个组团的规模达数千人，“可以理解为一个10分钟或5分钟的公共服务圈”。

与传统社区相比，为什么新城要选择组团模式发展？和过去开发商定义的组团有何区别？

淮州新城沙盘

仲量联行成都战略顾问部团队正参与东部新城多个组团策划，在7月24日举行的仲量联行2019上半年成都房地产市场报告发布会期间，仲量联行成都战略顾问部董事李佳恒接受了红星新闻的专访。

差异化发展，强调职住平衡

在参与东部新城区域规划项目中，仲量联行分析了国内较早引入组团单元式开发概念的深圳前海。该模式的可取之处在于，对土地的开发不再只是通过单个地块划分出让，而是将商业、产业、住宅融合发展。

前海水城绿岸景观规划（二十二单元景观规划）

例如前海综合规划中划分的22个单元除拥有各自的主导产业功能以外，同时安排一定量生活性服务功能，如居住、文化娱乐等，实现“就近工作、职居平衡”；同时预留10%的弹性建筑面积，依据开发建设时的市场情况灵活调整其功能，以应对未来发展的不确定性。

“这与成都在东部新城建设中强调的职住平衡理念不尽相同。”李佳恒说。

东部新城规划图

从宏观来看，“东进”将着力打造空港新城发展极，淮州新城、简州新城、简阳城区、龙泉驿、金堂五个产城融合、生态宜居的城市片区。而新城的重要作用，不仅是快速聚集产业簇群，还有形成高品质空间环境、快速导入人口等功能。

目前，仲量联行成都战略顾问部团队正在为简州新城龙马湖CBD区域等项目提供片区规划、产业规划、TOD综合开发等业务，“东部新城各区域也积极与仲量联行等全球最领先的专业服务团队合作，推动东部新城区域在产业导入和城市发展差异化发展”。

“留白”留什么？可能是绿地、体育公园…

如果说1080个组团都应有不同侧重点的战略规划，再往细节看，同一组团内的规划也不应一概而论，过早地规划或干预。

这在东部新城的规划中有明确表示：规划建设初期强化土地预留。这意味着东部新城会有一部分土地不会被出让，或是尽量缩短出让的时间期限。

根据“规划”，成都为东部新城给予了明确的预留面积：

强化功能性预留，共规划2处城市级预留用地、每处面积2.5平方公里，8处区级预留用地、每处面积1平方公里；强化价值性预留，探索先租赁后出让等土地利用新模式。

在东部新城的组团规划中，李佳恒注意到，成都对用地的控制不再过于明确，“通过留白部分土地，能为组团未来发展预留足够的发展空间，否则会出现导致城市缺少余地来应对风险的可能。”

龙泉山森林公园狮子堡风景秀丽

当然，被预留后的土地不会以最原始的形态呈现。

在规划过程中，李佳恒也提到了它们的使用途径：除了采用公共绿地的形式外，还可以建设满足新城发展过程中不同时间的配套功能需求，如社区邻里中心，体育公园以及其他城市基础配套功能等建筑，让土地有效利用起来。

在《规划》中有这样一段对于人口规模的描述：未来东部新城作为成渝城市群的核心城市，……2070年，规划总人口800万，城市常住人口740万。

“由远及近，由大到小”，在规划中考虑人口规模的极限，以及在极限情况下布局公共配套，种种因素考验着城市的智慧与耐心。这就好比选手在马拉松比赛前考察路线时，为自己的赛程预留了一部分体力以防变数，在真正比赛时才能得心应手，百战不殆。

价值性预留，或许是新城市规划的“小切口”，当既有布局配套趋于饱和时，“小切口”会有“大成效”。

红星新闻记者邹悦

编辑刘宇鹏